憧れの地下室を作りたい!リフォームと建て替え、それぞれの場合の費用と工程は?

地下室と聞いて、秘密の隠れ家的なワクワクした気持ちになる人は多いのではないでしょうか。ホームシアター、楽器の練習所、カラオケルーム、書斎、ワインセラーなど、遮音性や安定室温という地下室の特性を生かして、趣味の空間として高い人気を誇っています。防災用のシェルターとしての活用も注目されるようになってきました。

今住んでいる家をリフォームして地下室を作りたい、あるいは新築・建て替えに合わせて地下室を作ってみたいという夢。そこで気になるのが費用とどのような工事をすれば良いのかということでしょう。

リフォームによる地下室の増築は可能なのか、どのようにしたらできるのか、費用はどのくらいか、新築・建て替えでの地下室設置の費用はどのくらいかなど、建築の実際について知っておくべきことを地下室の魅力とともに紹介します。

 

いろいろある!地下室の魅力とは

狭い土地でも地下室で部屋を増やせる

著名な建築家が都心の狭隘な土地で住宅を設計するということが盛んだった頃があります。こうした建築では、建築家の想像力や設計力によって狭い空間が広く感じられるような素晴らしいデザインを見かけることがあります。 これは当然、設計料が高くなります。

狭い土地を活かすための選択肢の1つとして、地下室をつくることができます。

特に土地の形状として高低差があったりした場合は、地下室というのは有効に機能するでしょう。正面入り口では1階であっても、裏に回るとそこは地下になるという土地の形状です。

こういう場合はコストパフォーマンスが良くなります。利便性の良さやおしゃれな雰囲気のエリアで土地を取得した場合、狭い敷地であっても地下をつくることで、心に余裕が生まれてその土地をより満喫することができますね。

現在は、建築基準法上、地下室について建ぺい率、容積率の規制が緩和されていてつくりやすくなっています。

 

 防音・遮音性に優れている

遮音性に優れていると言うのは地下室の最も大きな特徴です。
楽器を演奏される方は練習の場として思う存分音を出すことができます。カラオケルームとしてお友達を招いてパーティーをするのも楽しいでしょう。1人でゆっくりとホームシアターを楽しむのも贅沢ですね。

とにかく周囲に遠慮せずに自由に大きな音を出すことができるのが地下の空間です。外からの音についても遮断されますので、書斎としてゆっくりと本を読む時間を過ごすこともできます。

小さなお子様がいらっしゃるご家族でしたら、子供たちが自由に遊ぶ空間としてもとても有効に機能するでしょう。

遮音性に優れているのは、鉄筋コンクリートの床・壁・天井で構成された躯体(くたい)が、防振・防音材となる土という自然地盤で覆われているからです。

 

目的によって半地下などのスタイルも可能

地下室は、完全な地下室、半地下、ガレージを兼ねるなど、目的によってスタイルも選べます。半地下でも一定の条件を満たせば容積率の算定から除外することができます。

半地下にすれば地上部の開口部から明かりをとることができます。熱しにくく冷めにくい地盤と一体になった部屋や斜面に沿った部屋などもうまく配置できます。ガレージは、半地下にすることでリビングやゴルフ練習場と兼用するのも良い組み合わせです。

欧米ではベースメントと呼ばれ、地下室のある家は一般的で、寝室や家族の憩いの場所としてもごく普通に使われていることから、様々なスタイルが見られます。ハリケーンなどから身を守るための防災空間としても機能しています。

 

地震に強い

地下室のコンクリートの床、壁を覆う自然地盤の土は、地震が来たときにバネのような役割を果たすと言われています。人工的にビルなどに使われている制振構造と似ています。地上階の建物の半分の揺れになることから、建物全体が地震に強い構造になります。

つまり、一般の地上階だけの住宅は地表付近の浅い地盤に布基礎か、べた基礎で支えられていますが、地下のある家は地下室自体が強固な基礎になっているのです。

実際に大地震で地下室が壊れたケースはほとんどありません。地下室の方が常時かかっている土圧や水圧に耐えるように強い構造で設計されていて、それに比べると地震で加わる力はかなり小さいわけです。ですから地震時には余力があります。

 

シェルター機能-災害時の避難場所に

シェルターといっても、ウィキペディアを見るといくつかのレベルに分けられると記されています。戦略レベル、戦術レベル、サバイバルのレベル、福祉分野のレベルなどです。

記憶が間違っていなければ、家というのはもともと洞穴の中に住んだことから、外部から身を守るためのシェルターとして生まれたものと聞いています。衣服などもシェルターの発想から始まっていると言われます。

欧米などで家をシェルターとしてつくっていると言う場合、核攻撃に対する防護のためというのが一般的です。

その核防護のためのシェルターは、スイスでは国を挙げて推奨していますが、補助対象としての設置には、1週間ほど生活できる食料などを備蓄すること、放射能除去装置の設置などが義務付けられています。

一般的に地下室へのシェルター機能の追加は、発電設備や空気濾過システム、内部を守るための強固なドアが必要です。居住空間との併用は難しいので、シェルターは独立して設置すべきでしょう。

 

いま住んでいる家にリフォームで地下室をつくることはできる?

建築基準法上の「既存不適格」や施工上の制約をクリアしなければならず、難しさを伴いますが、建築技術は問題ありませんので、その課題と解決方法を解説していきます。

 

建築基準法上の課題

現在住んでいる家が木造の場合、設計が建築士の判断で構造計算を省略したり、簡易化しているケースが多く、地下室の鉄筋コンクリートと木造との「混構造」になるため、厳密な構造計算が必要になります。
地上部分の木造の構造図面がない場合や、図面があっても、地下に鉄筋コンクリートを使うことで木造部分に強度不足が出てしまうことが考えられます。

補強をしながらつくることもできますが、強度が足りないということで、「既存不適格」になってしまうことに注意が必要です。

地上部の家は、地盤の強さをもとにして基礎や建物の構造を設計していますので、地下室をつくるために基礎の一部を壊したり、地盤を掘ると、建物の強度や耐震性が下がるリスクがあります。

その解決策として地上部の建物を補強しながら地下室をつくったり、建物とは切り離して庭や車庫に地下室をつくることが考えられます。

 

 施工上の課題

一部のリフォーム会社などでは、補強をしながら既存住宅の下に地下室を作る工法を導入しているようですが、この工法を使うには地盤の強度や住宅の構造などの制限をクリアしなければならず、条件を満たすのは難しいのが現実です。

最も一般的な施工方法は「曳家(ひきや)」でしょう。レールを敷くなどして既存建物をいったん引っ張って、地上を空けて地下を掘削するやり方です。そのためには曳家をして仮置きする場所(庭など)が必要です。敷地がない場合は、近くで保全できる場所を探して仮置きすることになります。

歴史的建築物の保存などではよく曳家の例を聞きますが、住宅での事例は少なめです。曳家をして、その後の地下工事は新築などと同じですが、曳家の工事費を考えれば、経済的には取り壊して地下室付きの建て替えを考えるのが現実的かもしれません。

あるいは敷地に余裕がある場合、庭などスペースに既存建物とは独立して地下室をつくるというのも現実的です。このあたりの選択は、やはり信頼できるプロがいるリフォーム会社に相談するのが良いでしょう。

 

リフォームの可能性

いま住んでいる家がまだそれほど古くはなくて、どうしてもそのまま使いたいという人にとってはリフォームの可能性を追求したいところです。

日本でなぜ住宅の地下がそれほど多くないかと言うと、高温多湿の気候条件と容積率のカウントの仕方が厳しかったからだといえます。それが建築基準法の改正で、一定条件を満たした地下室が容積率算定から除外され、人気が高まってきました。

ただまだ施工費が高く、曳家などの方法を取らないと施工できない点が課題となっています。一部のリフォーム会社で、居住しながら地下室をつくることができる工法をアピールし、実績をうたっていますが、安全・確実にこうした施工法が確立されれば、地下室の増築は普及するでしょう。

 

曳家(ひきや)とは

土地区画整理事業や歴史的建築物の保存等のために、移動させなければならない時に使われる工法で、既存建物を横に引っ張ってずらす方法です。このため、曳家をして置ける場所があるかなどの条件が課されます。曳家をできるのは自宅の庭などがある場合というのが現実的でしょう。

建物はもとのままの状態で使い続けることができます。一般住宅でも、建物の地下に駐車場や部屋をつくる際にも使われます。

古くはピラミッドの建築などで巨石を動かすために使われたと言います。
日本でも5世紀から7世紀に巨石移動の道具が使われていたことがわかっています。近年では特に、名古屋市の戦後復興事業で鉄筋コンクリート造のビルを移動した事例は有名です。

一般住宅でも、日本には古い創業の工事会社がいくつかあって、生活をしながらでも傷をつけずに丁寧に移動する技術を持っています。大切な財産としての住宅を壊すことなく曳家することができます。

先ずは信頼できる工務店などに見積もりを依頼してみることをおすすめします。

 

 

地下室をつくる前に考えておくべきこと

地下室特有の対策として、換気と除湿を確実に考えることが大切になってきます。その他にもいくつか考えておくべきことがあります。ここでは換気、採光、広さ、費用の考え方など、地下室をつくる前に押さえておくべきことをまとめていきます。

 

換気と排水

地下室のジメジメした感じはどうして起こるのでしょうか?
かつては地下水の侵入が原因の一つでした。20〜30年前の地下室は技術的には途上段階で、コンクリートの二重床や二重壁の構造にして、その中間から室内に流入してくる地下水を集水してポンプアップするのが一般的でした。

これが近年では、水を通しにくい密実(密度の高い)な鉄筋コンクリートによる建築技術と防水工法などが確立されて、地下水の流入はほとんど問題がなくなっています。コンクリートも二重から一重の床・壁がほとんどとなっています。

地下水の流入を今も心配するのはこの時代の名残が強いためです。もちろん適正な施工がされなければ水漏れなどの瑕疵は発生しますので注意は必要です。しかし技術的な課題は解決されています。

こうした技術を使っているにもかかわらず、ジメジメした感じの地下室があります。それは温度差による結露のためです。

地上の建物が冬に結露するのとはまったく逆で、地下室は夏場に結露が発生します。夏の地下室の温度は、外気温より5~7度ほど低くなっています。高温多湿のこの外気温が地下室内に流れ込んでくることによって結露が発生してしまうわけです。

結露発生のメカニズム

空気中には常に水蒸気が含まれています。この水蒸気の量は暖かい空気ほどたくさん含まれます。このため、暖かい空気と冷たい空気では水蒸気を含む量が違います。

地下室のように夏涼しい空間では、そこにある空気に含まれる水蒸気は多くはありません。この涼しい空間に外部から夏の暖かい空気が入ってくると、空気が水蒸気を保持しきれなくなって、水蒸気が液化し壁などに水滴となって付着します。これが結露です。

一時的な結露はそれほど問題ではありませんが、水滴が蒸発せずに残ってしまったり、繰り返し発生するとカビの原因になります。

では結露(カビ)を防ぐにはどのような方法があるのでしょうか。

地下室の結露(かび)対策

夏季は高温多湿の外気を入れないようにすることも結露防止対策の一つですが、一般的で確実なのが機械による除湿、換気です。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造は木造に比べて気密性がとても高いため結露が発生しやすいのは致し方ありません。その代わり断熱性、遮音性という大きなメリットがあるのですから、機械によって欠点を補えば素晴らしい空間が確保できます。

まず、湿った外気を直接入れないために全熱交換型の換気装置を整備します。室内に空気の流れが停滞する場所をつくらず、絶えず循環させることが肝心です。

次が除湿装置です。ドライエリアの窓などから流入してしまった外気の水分や室内で生じる水分を除去するための除湿装置の常備が必要です。コンクリートも完全に硬化するまで水分を放出することも覚えておきましょう。

そして最後に、夏に極端に冷たくなる壁や床をつくらないための断熱を施すことが重要になります。地下は元々土という自然の断熱材があるため、地上部より断熱性が優れています。その利点が生かされて部屋の隅々まで断熱が行き届いているかチェックしましょう。

結露しなければカビはもちろんダニも発生しません。

 

採光などのための「ドライエリア」の重要性

採光、メンテナンス空間、湿気を逃す開口部の機能

地下室で光を取り込むのはトップライトを整備する方法もありますが、「ドライエリア」と呼ばれるサイドに設ける「空堀り」が一般的でしょう。地下バルコニーのようなもので、採光だけでなく、メンテナンス空間、湿気を逃す開口部としても機能します。

避難経路としても機能

ドライエリアは避難経路としても機能します。
地下室と1階部分をつないでいるのは室内階段だけなので、火事や地震などの際、避難経路がなくて危険です。地下室にドライエリアとドアを設けることでこれを解消できます。ドライエリアには地上に上がるための非常階段を設けることが大切です。

ベランダや中庭空間としての機能

ドライエリアに鉢植えやプランターの植物を置くと見た目にも快適で、安らぐ空間になるでしょう。
テーブルや椅子を置く広さを確保できれば庭の感覚で活用できます。天気のいい時には、人目を気にせず気兼ねなく食事やお茶の時間を過ごすこともできます。

雨水対策としての機能

近年は異常気象が増えて、ゲリラ豪雨もめずらしくなくなってきました。
このため、地面より下にあるドライエリアには雨水対策が必須となります。
地下鉄の駅が封鎖されるという都市での集中豪雨がありましたが、ドライエリアはちょうどそのイメージに近いと思ってください。これが自宅で起きないようにするために、ドライエリアの手すり(コンクリート)はある程度の高さを確保しなければなりません。ハザードマップで洪水時に予想される水位を確認しておくことも大事なことです。

 

地下室づくりにかかる費用

リフォームの場合

既存住宅の下に新しく地下室をつくる場合は、現地の条件が大きく左右するので費用は一概には算出できません。現地調査が必須です。

第2章でも述べたように、リフォームはいくつかの条件をクリアしなければなりません。
クリアしたうえで、最も現実的で施工例もある「曳家(ひきや)」について少し触れいきます。

既存住宅を残して、その直下に地下室をつくる場合、そのままではつくれませんので、一度住宅を移動(曳家)してから掘削して、地下室をつくり、その後でまた曳家をして戻して接合するという工事になります。

地下室そのものの構築は新築や建て替えと変わりませんが、曳家の工程が新しく加わります。

そこで曳家の相場価格が一体どのくらいかということになります。

相場というのもかなり難しいようですが、とても信頼出来そうな曳家職人さんのブログがあって、ここに大まかなコストが記されていましたので紹介します。

タイトルは「曳家岡本のブログ」(https://ameblo.jp/iehiki-okamoto/)です。岡本さんは元々は高知で住宅の曳家、嵩上げの仕事をしていたようですが、東日本大震災の後、関東に呼ばれて仕事を続けているとのことです。

ブログによると岡本さんの会社だと、曳家はざっと新築費用の3〜4割の施工金額が目安だということです。

曳家は、業者によって使う資材や技術のばらつきが激しいと指摘しています。

曳家には2通りの流れがあって、重量とび職から来ている流派、つまり家を「重量物」と考えて動かす方たちと、船大工や宮大工の流れから来ている曳大工の流派があるとのことです。それで一般住宅だと曳大工の方が細やかな細工をする分、傷まないということです。

価格については、20坪程度で、直線に20mくらいの曳家だけであれば300万円~400万円、これに配管や基礎工事などをプラスして、600万円~700万円程度で仕上がるのが普通ではないかとのことです。

いま住んでいる住宅をそのまま使い続けて、地下室をつくりたいという方は、費用はかさみますが曳家を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

 

建て替え・新築の場合

地下のない木造住宅に比べて、地下室を建築する場合の追加コストは次のようなものがあります。

ボーリング調査費

地盤の中を正確に把握するためのボーリング調査と土質強度試験などが必ず必要になります。地上階だけの木造住宅で一般的な簡易地盤調査では、地下水の状況などもわかりませんのでボーリング調査は重要になります。

ボーリング調査費 敷地状況により25万円~35万円

 

設計・施工図関係

設計関係では、構造が鉄筋コンクリートになることから、一般的な木造住宅で簡略化が認められていた構造計算、構造設計図作成が必要となります。(鉄筋コンクリート造の地階部分で30~45万円程度、木造の地上階部分で20~30万円程度の構造計算と構造設計図作成費用)

さらに鉄筋コンクリート部分の実施設計図または施工図の作成が求められます。
木造部分と鉄筋コンクリート造部分の接合部の形状設計にも綿密な計画が必要です。(30~80万円程度)

 

構造計算と構造設計図作成費 鉄筋コンクリート造の地階部分 30~45万円程度
木造の地上階部分 20~30万円程度
鉄筋コンクリート部分の実施設計図・施工図の作成 30~80万円程度

地山を安全に掘削するための山留工事費

地盤の掘削時、鉄筋コンクリートで躯体を建築するまでの間、周囲の地盤が崩壊したり、沈下しないような山留(H形鋼を事前に打設し、間に松矢板をはめ込む仮設壁)工事をしなければなりません。(12坪程度で約200万円)

山留工事費 約200万円(12坪程度)

掘削した残土の搬出処分費

12.5坪の地下室建築で160立方メートル程の残土が発生、その搬出処分費用は、およそ200万円前後となります。

残土の搬出処分費 200万円前後(12.5坪で160立方メートル程の残土が発生した場合)

防水工事費

鉄筋コンクリートの水密性を高めるための特殊工法、硬化コンクリートの改質のほか、外防水の併用。(12.5坪の地下室の場合、約80万円前後)

防水工事費 約80万円前後(12.5坪の地下室の場合)

安全管理、警備員など費用

坪単価のアップに反映します。

断熱工事・除湿設備設置工事・全熱交換型換気設備工事

12.5坪の地下室=断熱工事費約35万円、除湿機約45万円、全熱交換型除湿設備15~25万円

断熱・除湿設備設置・全熱交換型換気設備等の工事 95~105万円程度(12.5坪の地下室の場合)

ライエリアの設備機器工事

サッシ、雨水集水用のピット、ポンプシステムなど一式=約150万円

サッシ、雨水集水用のピット、ポンプシステムなど 一式150万円程度

 

これらを合計した地下室付き住宅の追加費用は1350万円〜(12・5坪)
地上階と一体で算出した追加費用と考えてください。

 

コストを抑えるために

まずは、平面形状を地上階の形状と出来る限り一致させることが大切です。地上階の基礎スラブが地下室スラブを兼ねることになるからです。平面形状は、シンプルな長方形が施工性も良くコストを削減できます。

また、地下室の天端は計画地盤面より50ミリ以上突出させてください。これは降雨時に周囲の雨水が侵入する恐れがあるからです。低いと防水が必要になります。

残土処分費が高コストの都市部では、掘削深度を出来るだけ浅くして残土量を減らすことも考えてください。ただ、地下室の天井高さが地盤面から1メートルを超えてしまうと、地下室の容積率不算入制度の適用を受けられませんので注意が必要です。

地下室は建物の基礎になる部分です。耐震性などの安全面から、コストダウンには慎重さが必要です。設計時のプランや設備面での機器などの選択によってムダなコストを削減できることもありますので、再度見直してみることも大切です。

 

地下室づくりはどこに依頼すればいい?

地下室の建築には建築技術だけでなく、高度な土木技術が求められます。

施工会社選びでは、確かな技術を持つところに決めたいものですが、情報はどのように入手すればいいでしょうか?

複数の企業から見積もりを集めて、比較検討する必要性は前述しましたが、金額だけでなく、そのときに、地下室をどのような工法でつくるのか、地上階の建築との違いなども合わせてヒアリングするのも有効です。

 

ハウスメーカー

安心感でいえばハウスメーカーですが、コストがかかります。実際の地下室工事は、専門工事会社に任せるケースが多いようですが、アフターケアが整っています。ただ、地下室は建て主がいろいろな夢を描いている空間でもあるので、細かいところまで考え方を伝えて、それを実現してほしいと考えているところですが、ハウスメーカーがそこまでの希望を聞き入れてくれるかどうかはわかりません。ハウスメーカーですと、一定の型にはまったものになるのが一般的という見方もあります。

 

地下室を専門にしている会社

ネットで調べると地下室専門会社がそれなりにあります。最近は工事日記のようなブログを書いているサイトもあります。ブログは情報を得るのにかなり役に立ちます。

これらの会社に依頼すればかなり細かいところまで注文を聞いてくれ、価格もハウスメーカーに比べれば安いと思います。あとは信頼関係が重要です。実績とアフターの保証もしっかりと確認しましょう。

 

近所の工務店、リフォーム会社

近所だと施工後のフォローが安心です。それが一番のメリットです。コストも低く抑えられているでしょう。

問題は腕というか品質です。地下室という特別な空間についてどこまでわかっているか、実績はあるかという点が重要です。

地元の会社に気軽に相談してみることをおすすめします。

 

スマシア(株)の強み

まずはスマシア(株)に相談を。リフォームにするか建て替えにするかの相談から

いま、新潟県上越市で、地元密着の職人だけのリフォーム会社、スマシア(株)が注目を集めています。

①実際に専門工事に携わってきたので、きめ細かな提案と施工ができる。
②自社職人が在籍しているので、お客様の要望に対してスムーズに対応ができる。
③対応が早い。
④自社施工なので、中間マージンや経費をのせない分、良いものを安く提供できる。
⑤新潟県上越市と中越市に本拠を置き、県内のお客様との距離感が近い。

地域密着型の会社です。長くおつきあいしていただくことで、より、その良さを実感していただけるはずです。

 

まとめ

地下室と聞いて隠れ家のようなワクワクする気持ちを持つ人は多いでしょう。夢と期待が膨らむ場所。楽しい時間を増やすことができます。建築工事については日本の技術はほぼ確立されているので安心です。ご自身の思い描くイメージをしっかりと伝えて形にしてください。

既存住宅を残したまま地下室をつくるリフォーム、あるいは建て替え・新築のタイミングでの地下室新設など実現の方法はそれぞれにメリット・デメリットがあります。快適な地下空間を過ごすために、施工時の注意点を守って素敵な居場所をつくりましょう。

 

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