リフォームか建て替えか。安全面を優先し、将来設計と費用をふまえて判断を!

家を建ててから20年から30年経つと、いくつかの理由でリフォームや建て替えを考えるようになってきますね。それは、老朽化が進んで台所やバスルームに不具合が生じたり、使い勝手が悪くなったり、家族構成が変わって使わない部屋が出てきたり、安全安心面で耐震性・耐久性に不安が出てくるためです。

ここで気になるのが、発生する費用。リフォームにするのか、建て替えにするのかを決める重要な判断材料になります。

そこで、この記事ではリフォームか、建て替えかを選ぶための基本的なことにあわせて、費用を安くするポイント、将来設計を考えたリフォームや建て替えなどについてもわかりやすく紹介します。

 

リフォームと建て替え、どちらにしたらいい?

リフォームにするか、建て替えにするかは、いろいろな点から悩む問題です。

まずは、リフォームと建て替えの違いはどこにあるのか、メリットとデメリットはどのような点なのかをみていきましょう。

 

リフォームと建て替えの違いは、基礎部分を壊すかどうか

リフォームと建て替えの最大の違いは既存建物の基礎部分を壊すか壊さないかです。

現在の建物の基礎部分は壊さずに残して、一部を増改築、改修し、新築時のような状態にすることをリフォームと言います。洗面所、キッチン、バスルーム、あるいは外壁などの部分リフォーム、耐震補強改修もリフォームです。

リフォームのほか、リノベーション、リニューアル、リファインという言い方もあります。住宅の場合はリフォームと言うことがほとんどです。

一方、建て替えは、基礎ごと柱や梁などもすべて壊して、更地にして新しい建物をつくることです。二世帯住宅やアパートに変えたり、平屋を2階建てにするといった場合は、ほとんどが建て替えを選択することになります。

こうした建物をリフォームで対応しようとすれば、柱や梁などにかかる荷重が大きくなって、荷重を支える構造自体を変えなければならず、費用が膨大に増えてしまうので、歴史的建造物など一部見られる程度です。

ただ、すべての建物が建て替えできるわけではなく、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接した土地でなければ、原則建て替えができない(接道義務)など、多様な制約があります。事前に調べておくことが必要でしょう

 

リフォームと建て替え、それぞれの特徴とメリット、デメリット

リフォーム、建て替えの特徴とメリット・デメリットは次の通りです。

特徴

リフォーム

・現在ある建物の活用できる部分を生かしながら改修する
・主要構造部を変えずに空間や外装を変える方法
・機能の回復や時代に合わせた改修というものが多い
・工事費は幅が広く数百万円から2000万円程度まで
・工期は1カ月間程度
・改修費用以外に基本的には諸経費はかからない

建て替え

・現在ある建物を全て解体して基礎から建築する
・自由な設計が可能
・工事費は内容によって変わってくるが、1000万円から4000万円位まで
・工期は6カ月から8カ月間程度
・改修のほかに解体費、建て替え期間の仮住まい費と引越し費用、登録費用等がかかる

 

メリット

リフォーム

・コストパフォーマンスが良い
・気軽に工事ができて、部分的な改修であれば住みながらの工事もできる
・工期が短い。各種税金の軽減が可能

建て替え

・自由度が非常に高い
・間取りの変更や階数を増やすことも可能
・家族構成の変化、耐久性、耐震性など様々な課題を根本的に解決できる
・リフォームよりも比較的容易に大きい金額のローンを組むことができる

 

デメリット

リフォーム

・自由度が低い点
・築年数が長い建物は様々な改修が必要になってくる場合もある
・工事の途中で想定外の改修が出てきて、思わぬ出費となる可能性もある
・リフォームによって、ほかの部分が法律的に対応しなければならないこともでてくる

建て替え

・費用と時間がかかる
・本体工事のほかに家具などの運び出しを伴う引っ越し、仮住まい、登記などの経費が必ず発生する
・工期が長い
・法律によって建て替え不可能な場合がある

リフォームの場合の費用と日数

リフォームした場合の費用は幅が広くて、平均価格は出ないのですが、数百万円から2000万円くらいまでと言われています。

日数はだいたい1カ月ほど。家や部屋全体のリフォームですと、建て替えと同様、引っ越しや仮住まいが必要になります。

台所、洗面所、バスルームなど部分的なリフォームだと2、3日~1週間程度で完了するものもあって、リフォームと一口に言っても様々です。

 

リフォームか建て替えかを判断するポイント

家の老朽化(築30年以上)

喫緊の状況としては老朽化が最も身近な判断材料になります。築年数で考えると30年というのが1つの目安と言えるのではないでしょうか。水回りはすでに改修をしているかもしれませんが、再度改修の時期にきているといえます。

シロアリ被害や外壁仕上げ材の老朽化はことのほか金額が高くなるものです。こうした状況をどう判断するか、老朽化と一口に言っても難しいところです。

家族構成の変化(二世帯住宅など)

築20年から30年になると、家族構成に変化が出ます。よくあるのは子供部屋を使わなくなってしまうということです。

子供部屋とその隣の部屋をつないで広く使うなど間取りの変更も視野に入ってくるのではないでしょうか。あるいは親子2世帯の住居なども考えられます。

耐震性・耐久性の不安

巨大地震がどこで起こっても不思議ではない状況になっています。そうした中で耐震性・耐久性の確保は最も大切なことと言えるでしょう。耐震性でしっかりと押さえておかなくてはならないことは、1981年に改正された建築基準法の新耐震設計基準になります。いわゆる新耐震です。

1981年以前に建てられた家は、耐震診断を受けて法律に適合しているかどうかを確認しなければなりません。これを受けた対応は耐震リフォームか建て替えかということになるでしょう。命に関わる問題なので最優先に考えるべきです。

予算

ローンを組むことも含めて予算をいくらにするかでリフォームか建て替えかが決まってきます。前述したようにリフォームの場合はどこを対象にするかによって数百万円から2000万円位までかなりの幅があります。

一方、建て替えは工事費がはっきりしていますが、本体工事以外に解体費用、建て替え期間の仮住まい費用、引っ越し費用、登記費用などがかかることを忘れずに予算を組まなければなりません。

 

建て替えにはどんな費用がかかるの?

ここでは家の建て替えにはどのような費用があるのかを見ていきます。

解体工事費

建て替える場合にはまず既存建物の解体という作業が出てきます。この解体は基礎部分も含まれます。

解体工事は、建て替えを依頼しているハウスメーカー等を経由した解体業者が担当するのが一般的ですが、建て主が直接解体業者を選定することも可能です。当然ですが、直接解体業者を選定した場合、費用を抑えることができます。これは後述します。

 

新築工事費

最も大きな割合を占めるのが本体の新築工事です。

木造では在来工法と言われる柱・梁を使った軸組み工法、ツーバイフォー工法があります。木造軸組工法は、工費を安くできるのがメリットです。品質は職人さんの能力に左右されると言われています。

ツーバイフォー工法は工場製作の部材で建てるため、品質のバラツキが少ない。耐震性にも優れ間取りも広く取ることができます。

ほかにも耐震性と耐火性に優れた鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。
本体以外には、庭、門扉、塀、駐車場などの付帯工事があります。

 

仮住まいと引越し費用

建物本体の建築期間は6〜8カ月程度になるため、この間の仮住まいの家賃と敷金、礼金も必要になります。引越し費用も入居時と退去時の2回分を用意しなければなりません。

 

新築後にかかる費用

建物を建てた後に、住宅登記を含む書類作成及び役所への提出作業が発生します。司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。家具や家電の購入も建て替え後になります。住宅ローンを設定した方は、返済が始まります。

 

 

建て替え費用の相場

この章では家の建て替え費用の相場を考えてみます。

解体工事

木造住宅の場合は坪あたり1.8万円〜4.0万円、鉄骨造が2.5万円〜4.5万円、鉄筋コンクリートが2.5万円〜6.5万円が相場と言われています。

木造の場合、上限の4万円で計算すれば30坪で120万円の解体費用が発生するということです。50坪だと200万円になります。

 

新築工事

建て替え時の本体新築工事は、低価格帯では1000万円前後から平均的には3000万円台まで幅広いといえます。ただ、見積もりを取ることで費用が明確にわかると言うのが、建て替えの特徴と言えるでしょう。

リフォームの場合は、工事中に想定外の改修項目が見つかったりして、工事費が増加してしまうことがあります。その点、建て替え工事はスタート時点の金額がほぼ変わることがありません。

指標としてわかりやすいものに住宅金融支援機構で公表しているフラット35利用者調査があります。この調査の中で、注文住宅建築費用の項目があります。最新の数字は2017年度になります。

それによると、全国平均は1戸当たり3356万円で前年度より40万円ほど上昇しています。最高は東京都の3936万円でした。最低は鹿児島県の2824万円。

価格は建設会社によってばらつきがありますが、構造材や設備、素材の違いが反映されていると考えていいでしょう。いわゆるローコスト住宅は、坪30万円台、高級住宅になると坪60万円から80万円台になります。

 

仮住まいと引越し費用

建て替えをする場合、工事期間中は仮住まいをしなければなりません。このため引っ越し費用が必要になってきます。工事が終わった後にももう一度引っ越しをしなければなりません。

2度の引っ越しが必要だということです。ゴミが出た場合の処分費用も含めて、ざっと引っ越し費用として20万円ほど想定するのが良いでしょう。

次に仮住まいのアパート等の家賃です。一般的に建て替えは6〜8カ月かかるため、家賃10万円で6カ月の入居の場合、敷金2カ月、礼金1カ月を含んで90万円となります。

 

新築後にかかる費用

住宅を建築したとき、あるいは解体した時には登記が必要になります。住宅登記などの書類作成には、保存登記、建物滅失登記、銀行借り入れがある場合は抵当権設定登記など20数万円程度かかると言われています(あくまでも目安です)。

書類を作成してもらう司法書士への依頼料として用意しましょう。

 

建て替えの場合の総費用

建て替えの場合の解体から登録費用まで含めた総額は次のようになります。
本体の建築工事費は、フラット35利用者調査の全国平均注文住宅建築費用を使いましたが、面積が非表示であることをご了承いただきたいのですが、30坪程度の平均的な家と考えて問題ありません。

30坪の場合

120万円(解体費=解体建物が30坪の場合)+3356万円(フラット35利用者調査・全国平均注文住宅建築費用)+90万円(仮住まい費用)+25万円(登記費用の目安)

=3591万円(総額)

 

費用を安く抑えるポイント

費用をおさえるために、リフォームか建て替えかという選択で迷っていらっしゃる方も多いかと思いますが、大前提にはいまの家が安全性を確保できているかという視点がなければならないということをお伝えします。

特に耐震性は重要です。命にかかわることだからです。1981年に建築基準法が大幅に見直されて、同年6月1日から耐震基準が厳しくなりました。震度6強でも倒壊しない建物という基準です。新耐震といわれています。

建物は、この新耐震基準に合致している構造を持っていないと、大地震の際に倒壊してしまう危険にさらされます。このことが大前提ということなのです。

この基準に合格して初めて、リフォームか建て替えかのスタートに立つことができます。新耐震の診断がありますのでこれを受診して、基準を満たしていなければ、耐震補強を組み込んだリフォームか建て替えという選択になります。

これをクリアした上での、費用を抑えるポイントをいくつかご紹介させていただきます。

 

予算が少ない場合はリフォーム?

費用だけで考えると、建て替えに比べてリフォームはかなり安く抑えることができます。数百万円から上限でも2000万円程度が相場かと思います。予算が潤沢であれば、どちらにするかは別の基準になるはずです。

その基準の一つに長年住み慣れた愛着のある空間を残したいというものもあるのではないでしょうか。歴史的建造物の保存再生という言葉を耳にされた方もいらっしゃると思いますが、これはまさに、過去の記憶、文脈を残しておこうというものです。

リフォームか建て替えかという判断には費用とこうした記憶の継承のような項目がいくつか入ってくるのでしょうね。テレビ番組のビフォー・アフターがこれをデフォルメしてストーリーをつくっています。

柱、梁、壁などの構造にかかわる骨組みがしっかりしていてまだ10年、20年と維持できるのであれば部分的なリフォームという選択肢が現実的かと思います。

価格もぐんと抑えられるはずです。そして10年、20年後の建て替えに向けて資金を積み立てておくことができると思います。人生設計と密接にかかわってきますね。

 

解体業者を自分で探す

建て替えに必ず必要な解体について、その解体業者はほとんどが新築をお願いするハウスメーカーに一括して依頼しているかと思います。

ハウスメーカー自体は解体部門を持っていないため、下請けの解体業者に発注しています。ハウスメーカーが建て主と解体業者との間に入っているというイメージです。

そこには中間マージンが発生しています。いわば紹介料のようなものです。これを「分離発注」して、建て主が直接解体業者を選ぶことで、中間マージンをカットすることができます。

これは言葉にすると簡単なのですが、建て主が直接的に解体業者を知っているわけではないので、当然多少のリスクもあります。良心的な解体業者の情報を取得することが必要で、悪質な業者を選んでしまうと近隣とのトラブルになったり、契約でもめたりすることにもなりかねません。

気をつけたいのは、解体業者が自社で施工をせずにさらに下請けに任せるケースです。これだとハウスメーカーと同じように中間マージンが発生してしまいます。

こうした点に気をつけて、直接解体業者を選ぶことが必要です。さらに、解体業者も最低でも3社以上選んで、相見積もりを取ることも忘れないでください。
解体業者の協会や団体などもあるようですのでそちらに相談することもおすすめします。

 

安く建てられるハウスメーカーを探す

ネットを検索すると1000万円で家を建てられる、というような記事がでています。かなり名前が売れてきている新興ハウスメーカーでもつくることができるようになってきています。

それはICT、AIなど情報通信技術、人工知能が建築現場にも入ってきたことが大きいと考えます。
技術革新が進んでコスト削減が可能になっているのです。安かろう悪かろうはもはや通用しません。

もちろんデザインの優れた家をつくるにはそれなりのコストがかかりますが、在来工法といわれる木造軸組の柱と梁の構造で、直方体、切妻屋根のシンプルな家はローコストで対応できる時代になっているのです。

そうした情報をしっかりとつかむアンテナを持つことが大切だと思います。信頼できる工務店などとつながることもその一つでしょう。

 

複雑な家の設計、こだわりを入れすぎると費用がかさむ

著名な建築家に設計を依頼すれば費用がアップすることはすぐわかりますが、ハウスメーカーにお願いしてもたとえば天窓をつけたり、外観に「R(カーブ)」をつけたり、窓の形を丸くするなど、自分の好みをデザインとして生かそうとするとイニシャルコストも、その後のランニングコストにも費用がかかってきます。

特にランニングコストである維持管理費に気をつけたいものです。予算の中で自身の優先順位を明確にして、コストパフォーマンスを常に考えていくことが必要です。

内部空間の心地良さというのは、人間にとても大切で、それを実現するのにはそれほどコストはかからないと考えます。ぜひ、心地よい空間という視点をハウスメーカーと一緒に追求してみてください。

 

将来設計の実現に向けたリフォーム

自分たちの将来設計を明確にする

たとえば30代の若い世代にとっては、これから子どもが大きくなって、家を離れる時がいつか、両親と同居するという選択肢が出てくるのか、老後も一軒家に住み続けるのか、など将来のことを大まかに設計することは大切です。これに合わせて、選択肢を複数持つことです。

この将来設計に対して、物理的な空間としての家は、将来の二世帯住宅に向けて、二階建てにも対応できる荷重設計をしておくという選択肢もあります。構造材である柱、梁を少なくして、間仕切りをはずせる構造にしておくこともできます。

自分たちの老後も考えて、バリアフリーやユニバーサルデザインに少しずつリフォームしていくことも可能です。フレキシブルな空間設計を考えるということです。

 

初期費用はかかっても、長く使えることでトータルコストはダウン

前述したように、将来設計を忘れずに、全体最適を考えていくことです。もちろん今も楽しみながら、今を犠牲にするということではなく、少しずつ将来に投資していくことが良いのかと考えます。

バリアフリーなどは若い世代にとって直ぐに必要ではないでしょうから、部分、部分、順次改修していくことで良いのではないでしょうか。
少しずつ変えていく楽しみというのも良いもののような気がします

 

信頼できる会社、専門業者に相談する

こうした部分最適を全体最適につなげていくために、リフォームのプロが身近に寄り添ってくれれば安心です。適切な工事とともに、将来設計に対するアドバイスをもらえるプロフェッショナルです。夢が現実により近づきやすくなることでしょう。

思い違いを避けることもできます。ぜひそうした「伴奏者」のようなアドバイザーを持ちたいものです。

 

まずはスマシア(株)に、リフォームか建て替えかの相談から

いま、新潟県上越市で、地元密着の職人だけのリフォーム会社、スマシア(株)が注目を集めています。

スマシア(株)の強み

①実際に専門工事に携わってきたので、きめ細かな提案と施工ができる。
②自社職人が在籍しているので、お客様の要望に対してスムーズに対応ができる。
③対応が早い。
④自社施工なので、中間マージンや経費をのせない分、良いものを安く提供できる。
⑤新潟県上越市と中越市に本拠を置き、県内のお客様との距離感が近い。

地域密着型の会社です。長くおつきあいしていただくことで、より、その良さを実感していただけるはずです。

 

まとめ

リフォームか建て替えかという問いに対しては、先ずは「新耐震基準」という安全性を確保したうえで、大まかな自身の将来設計に沿って判断するということです。建て替えの費用が、本体の新築工事だけではなく、解体や仮住まい・引っ越し、登記費用などにもそれ相応の金額が発生します。

現代は、質の良い情報をいかに早く入手するかが大切な時代です。リフォーム情報もできれば地元密着の身近な信頼できるキュレーターがいてくれると安心ですね。

 

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