全面的なリフォームによって自分の理想のデザイン空間に変えてみたい––––。建築してから20年を超えた戸建て住宅では、設備関係を始め内装、外装に少しずつ劣化が見られるようになってきます。そのため、機能面の補修とともにデザインも一新できたらと思う人も多いのではないでしょうか。
この時に気がかりなのが費用ですね。全面リフォームにもいろいろな方法があります。全面リフォームについてよく知ることで、コストパフォーマンスの良いリフォームを実現することができます。
ここでは全面リフォームとは何か、全面リフォームのメリット、全面リフォームを選択する基準(対象として向いているか向いていないか)、全面リフォームの費用、リフォーム会社の選び方などについて詳しく解説します。
後悔しないリフォームのためにぜひご覧ください！
全面リフォームとは
30年、40年経ってくると、柱や梁など構造面の補修も必要になってきて、全面的なリフォーム、あるいはスケルトン(骨組み・構造体)リフォームと言われる方法によって、構造体の補強と間取りなども見直して新築同様の空間をつくることを考える機会が増えてきます。
まずは、リフォームの考え方や築年数によるリフォームの目安について知っておきましょう。
全面リフォームとはどういうもの？
全面リフォームとは、建物の基礎はそのままで、上の建物の柱や梁などの構造体だけを残して全面的に改修する工事のことを言います。間仕切りや空間のデザインをガラッと変えることができます。
全面といっても、費用との兼ね合いで一部を残しての改修も含まれます。基本的にはすべてを改修するというイメージですが、例えばこの先夫婦2人で定年後を過ごすというようなケースでは、2階をそれほど使わないので1階を中心にリフォームするということもあります。
どの程度までリフォームするかは、築年数や建て主の描いている最終的なイメージによって違ってきます。
リノベーションという言葉も使われますが、リフォームとの違いは、リノベーションが大規模な改修によって建築当時よりも付加価値や機能性をアップすることであるのに対して、リフォームは古くなった内外装や設備などを建築当時の機能に戻すことです。付加価値や機能性を大幅にアップするリフォームがリノベーションです。
リノベーションも全面リフォームの一つといえます。
築年数による改修の目安は？
築20年のケース─水回り設備の交換、床・クロスの張替え、外壁・屋根の塗装など
バス、トイレ、キッチン等の毎日使う水回り関係の設備は、通常20年程度で寿命を迎えると言われています。このため、築20年の戸建てでは水回りの設備を全面的に新しいものに更新することが必要になってきます。床やクロスの張り替えも同時に済ませましょう。
さらに屋根と外壁の塗装もこのタイミングで考えましょう。屋根などの屋外設備は定期点検をしなければ築10年くらいで寿命を迎えてしまうことがあると言われています。屋根は目視しづらいので気をつけたいものです。
築20年と25年の違いについて押さえておきたいのが、築20年には比較的機能の衰えが目立たないのですが、その後5年経つだけで、設備の不具合の発生が一気に高まると言われています。早めの対応がコスト削減につながります。
築30年のケース─内装だけのスケルトンリフォーム(配管更新含む)、屋根・外壁塗装
住宅の平均寿命が30年という話をよく耳にしますよね。
これは、ほとんどの設備に劣化や不具合が発生する耐用年数が30年を上限としているからです。国土交通省の住宅市場動向調査でもリフォームを実施した平均築年数が約28年です(平成27年度調査)。
一般的な住宅設備の耐用年数は、トイレが約10年、外壁、屋根が10〜15年、給湯器が約15年、キッチン、バス、洗面台が20〜25年、フローリングが20〜30年と言われています。使い方やメンテナンスによって耐用年数も多少は変わりますが、この数値が一つの目安になるでしょう。
このため築30年はいずれも耐用年数ということでリフォームが必要になります。
ここでは内装だけのスケルトンリフォームを目安にしていますが、長期間住み続ける計画で、耐震や断熱についても不安があるようでしたら、内外装のスケルトンリフォームも視野に入れて、信頼できる工務店などに相談してみることです。内装だけの場合と内外装の場合とでは、費用が大きく変わってくるため、専門家の意見を聞くことが大切です。
築40年のケース─内装、外壁ともスケルトンリフォーム
内外装ともに劣化がかなり進んでいるのと、耐震性にも課題があるため、内装・外装すべてを解体して、スケルトン(柱、梁などの構造体)だけにして、つくり直すスケルトンリフォームが必要となってきます。
耐震性は、1981年6月の建築基準法改正による新耐震基準以前の建物のため、この基準に合致していない可能性もあります。補強が必要になることも考えなくてはなりません。
築40年がどのような状態かというと、屋根や外壁がかなり劣化していて雨漏りの危険が増していることや、給排水管にサビが発生して漏水のリスクも高くなっています。断熱材も入っていない可能性があります。間取りが現在のライフスタイルにあっていないことも課題と言えます。
建て替えという選択肢も当然出てきますが、建て替えは解体、引越しのほか、登記手続きなどで多くの費用が発生するほか、固定資産税も高くなってしまいます。スケルトンリフォームの場合は、建物の用途変更や増築をしない限り、建築確認申請の必要がないため固定資産税の増額もありません。
国交省の住宅リフォーム動向調査最新版から
国土交通省が毎年調査している住宅市場動向調査に住宅リフォームの動向というのがあります。全面リフォームだけではないのですが、この動向を見ることで、実際にリフォームを手がけた人の意識が見えてきますので、第1章の終わりに少しだけ触れておきます。
今回は平成27年4月から28年3月に、増築、改築、模様替えなどの工事を実施した住居に住んでいる首都圏、中京圏、近畿圏の人が対象です。
先ずリフォームの種類は「模様替えなど」が84・8%と最も多く前年度より1ポイントほどアップしています。次が「改築」の10・6%(前年度13・2%)です。建築基準法上で、「模様替えなど」というのは、構造も面積も変わらずに改修する工事です。これは過去4年間80％台で推移しています。「改築」は一部か全部の構造も壊して改修する工事です。
リフォームの内容は、「住宅内の改善・変更」48・6%で最多。次いで「住宅外の改善・変更」が38・8％、「内装の模様替えなど」が38・6%となっています。住宅内の設備の改善・変更では、「台所・便所・浴室等の設備の改善」が88・9％と最も高くなっています。
リフォームの部位では、トイレが最多で32・1%、ついでキッチンが30・2%、外壁が29・7%。リフォームの動機は、「住宅がいたんだり汚れたりしていた」が45・1%でトップ。次が「家を長持ちさせるため」の31・4%、「台所・浴室・給湯器などの設備が不十分だった」の31・0％と続きます。2位と3位が前年度と逆転しています。
リフォームの工事期間は1週間以内が最も多く46・6％、次いで1カ月以内の23・0％でした。
全面リフォームのメリット
全面リフォームは計画的な将来設計を考えれば、一生涯にわたってコストパフォーマンスの良いリフォームとなります。なぜならば、水回りなどの設備は耐用年数が決まっていますのでこれを計画に入れていけば機能面が確保できます。ライフステージも少し考えれば節目の年数がわかります。そこに耐震性能、断熱性能を加えて築何年目で全面リフォームするかという計画をつくれば、最善のコスパが確保できます。
安全と設備を確保し、トータルな生活設計を！
部分リフォームというのは、設備等の機能面で不備が出たときには必要になるものですが、築20年以上になると一定程度のまとまったリフォームを考える時期です。その際に考えたいのは、将来の生活設計を時間軸でしっかりと描くことです。
一番わかりやすい例で言うと、子どもの成長に伴って室内空間を見直すということでしょう。あるいは両親と同居するタイミングでも室内空間が変わってきます。
水回り等の設備関係の耐用年数はほぼ決まっていますので、このリフォームととともに、耐震の備えと断熱についても最重要課題として押さえておくべきでしょう。その上で、前述したような生活設計をしっかりと描けるかどうかがリフォームの肝心な所になります。
ここが明確になってくれば中途半端なリフォームというのも避けられます。
目の前のことで行き当たりばったりのリフォームをしてしまうと、後から不備が出てきて、満足のいくリフォームはなかなか叶わないことになってしまいます。
全面リフォームはこうした計画的な考え方に基づけば、大変メリットの大きいリフォームです。コストパフォーマンスもとても良いものになります。
全面リフォームと部分リフォーム
予算面で余裕があれば全面リフォームを考えるのが理想的で、満足の行く空間がつくれることでしょう。内外装全て取り壊して、スケルトン(骨組み)だけにして新しい間取りを考えていくつくり方です。
築30年以上でこれまで1度もリフォームをしたことがない家の場合はこうした方法が適していると思われますが、築年数がそこまでいっていない建物や、これまでに何度かリフォームを手がけている建物ですと、全面リフォームといってもスケルトンにするところと、そうではなくてある程度残しておきたいところとの混合の全面リフォームということも考えられます。
いってみればハイブリッドの全面リフォームということになるでしょうか。予算を考えて部分リフォームを組み合わせる格好です。
これを実現するためには、まず初めにどんな暮らしがしたいか、前述したように将来の生活設計をしっかりと考えることです。
例えば子どもが成長して夫婦2人になった場合のほか、趣味の時間をたくさん持ちたい、あるいは定年後に新しい事業を始めたい、家事を少しでも減らしたいなど様々な希望を挙げて、それに基づいて欲しい部屋数を決めていきます。
それが終わったら、どのあたりに部屋を配置するか、どんな部屋にしたいかなどのイメージを膨らませていきます。
このイメージと現在住んでいる実際の家の間取り等を比較して、どこを優先してリフォームして行くか、あるいは、どこを積極的に残していくのかを選別していきます。
スラック(余裕)の考え方を取り込もう！
この時にスラック(余裕)という考え方をぜひ取り入れてみてください。部屋の配置を四角四面に決めてしまうのではなくて、自由に使える部屋や隙間、空間というのも視野に入れてみることです。
さらに、現在不要になったもので溢れている空間や部屋は無いでしょうか。リフォームを機に、断捨離も行うことで理想の空間がより身近なものになってくることでしょう。ぜひ、この余裕を持つということを生活設計の中に取り入れてみてください。
そうすることによって、平均的に全体をリフォームする全面リフォームから、メリハリの効いた優先順位付けによる全面リフォームに変えることができます。
積極的に残す部分も自分たちが考えた空間なので、満足の行く全面リフォームになると思います。既存の部分と新しい部分が混在する空間については、専門家の意見も十分に参考にしながら、特にカラーについてはマッチングがうまくいくように配慮しましょう。
耐震性などの構造体にかかわる安全性を先ずは確保しよう
全面リフォームに取り掛かる際に最優先したいのは安全性の確保です。
全面リフォームだからこそしっかりと確認できるのです。スケルトンになれば構造体を目で見ることもできます。老朽化していれば補強も必要になってくるでしょう。耐震性については、建築士などの専門家が耐震診断を行っています。
1981年の新しい耐震基準に基づいていない建物については、この耐震診断がとても大切になってきます。基準に合致していない場合はしっかりと補強しましょう。
理想のマイホームはこうした安全性が確保できていればより安心です。
全面リフォームに向いているケースは？
気に入った場所、人気の場所で家を持ちたい。そんな希望を叶えるには中古の物件を買って全面リフォームする方法が現実的です。全面リフォームに向いているケースとしては他にもこだわりを生かした住空間を作りたいと言う人、家の構造が老朽化などによって安全ではなくなった場合、新築より工費や工期を抑えたい人、家族構成が変わった人などが挙げられます。
気に入った場所、人気の場所に家を持ちたい
気にいっている場所や人気のスポットに住んでみたい人はたくさんいますよね。
それを実現する1つの方法として、その場所に建っている中古の建物を購入して全面リフォームするやり方があります。この方法だと、新築物件よりは随分安く購入できます。
戸建て住宅でもマンションでもこのやり方は可能です。古いマンションでも全面リフォームをすれば価値が向上します。
住み慣れた場所というのも高齢者などにとってはとても重要なポイントになります。住み慣れた場所で、住み慣れた居住空間を生かすということも全面リフォームが得意とするところです。
こだわりを生かした家にしたい
こだわりを生かした居住空間を作りたいという人の中には、レトロな空間が好みの人もいるでしょう。前述したような人気のスポットに住みたいと考える人にはこうしたレトロな家屋を探すのも楽しいのではないでしょうか。
多少古い建物の方が好きだと言うこだわりのある人であれば、こうした家屋は少しのリフォームで気に入った空間になってきます。レトロな雰囲気を残したまま構造の補強をしっかりする全面リフォームのスタイルになります。
他にもアンティークにこだわったブリティッシュスタイルの住空間、無垢材や珪藻土など自然素材にこだわった住居、ペットも快適に暮らせる空間など、全面リフォームには楽しい可能性が詰まっています。
家屋が古いため耐震性能など構造が不安
築年数が30年以上になると、老朽化やシロアリによる被害等で柱や梁の構造が劣化している場合が出てきます。全面リフォームですと、基本的にスケルトンにするためこうした構造の劣化診断が正確にできます。
何度か記述していますが、1981年に建築基準法が改正されて耐震基準が新しくなりました。築40年の建物は、この基準を適用していません。新基準以前でも安全率を高くとっている建物は基準を満たしているものも多くなっています。
全面リフォームではこの耐震基準を満たしているかどうかの耐震診断を実施することになると思います。基準を満たしていなければ補強すれば大丈夫です。
新築や建て替えより工費や工期を抑えたい
新築や建て替えは相対的な費用が割高になります。施工コストはもちろんのこと、解体した建物の処分、仮住まいのための引っ越し、不動産取得税・固定資産税ほかの各種税金など、リフォームには発生しない費用も出てきます。
工事期間も建物の基礎工事から始まるので当然大きく変わります。
工事費については次の第4章で詳しくお伝えしていきます。
家族構成が変わって部屋数などを見直したい
家族構成が変わるなどライフステージの変化によって居住空間も見直しが必要になってくるでしょう。
子どもが生まれて、その後子どもの部屋が必要になり、やがては子どもが独立・結婚、親の定年退職、夫婦2人だけの生活などライフステージの変化に応じて、快適な生活を実現するために居住空間も変えていくことが望ましいところです。
築後20年、30年、40年とライフステージの変化がリフォームのタイミングといえます。設備の耐用年数、耐震性などとともに、こうしたライフステージをクロスさせてリフォームを考えてみましょう。
全面リフォームの費用
一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が、平成28年9月から29年8月までを対象に実施した最新アンケート調査では、リフォーム工事の契約金額が「300万円以下」と「1000万円超」の工事で割合が前年より増加しています。
全面リフォームで実際にかかった費用で最も多い価格帯が1000万円前後であることを考えると、全面リフォームが増えていることをうかがわせる結果になっています。
費用の相場は？ スケルトンリフォームの判断基準は？
全面リフォームの大まかな費用は、築年数とその内容によってほぼ決まってきます。ただ、内容が変わると金額もかなり変わってきますので、リフォーム会社としっかり打ち合わせることが大切です。ここでは25坪の基本的なリフォーム内容に基づく費用を紹介します。
築年数によって、リフォームするのが望ましい項目と考えてください。リフォーム内容は第1章でも触れていますが、ここでは目安となる費用も一緒に記載します。
築20年
キッチン、バスなどの水回り設備の耐用年数は20年ほどになるため、全て新しいものに取り替えることが望ましいでしょう。合わせて、クロス、床の張替えも済ませましょう。加えて、外壁と屋根の塗装も実施すれば基本的なリフォームはカバーできます。これで費用は500万円前後です。
築30年
全面リフォームを手がける人が一番多い築年数です。スケルトンリフォームはここで実施するのがおすすめです。内装、配管がかなり劣化していていますので内装全部を改修するスケルトンリフォームです。費用は1000万円前後となります。
築40年
内外装スケルトンリフォームが望ましいでしょう。1981年改正の新耐震基準以前の建築ですので、耐震性能を確認して、基準に見合う性能を確保しなければなりません。断熱性も確保されていない可能性があります。このため、内外装スケルトンリフォームが最適だと考えられます。費用は1500万円前後になります。
さらに築30年、築40年で考える時間割引率
築30年、40年の住宅は費用の相場でも述べたように、スケルトンリフォームですと1000〜1500万円ほどの大きな金額が発生するため、設備やクロスなどだけの改修にとどめようと考える人もいます。
しかし、この後も長く住み続けることになるのですから、後々に発生する可能性のある耐震性能の不備による損壊、断熱性の不足による冷暖房費のアップや快適性の損失などを招かないよう、スケルトンリフォームを考えることをおすすめします。
本論から少し離れますが、「時間割引率」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。簡単に言うと目先の物事の利益にとらわれず、少し将来を考えた物事に価値を見出す考え方・行動のことを言います。
築30年、40年のリフォームも数年後のリスクを考えれば、今は出費がかさんでも、時間軸のトータルで総合的にみると、スケルトンリフォームを実施した方が経済性が高いということが時間割引率の考え方になります。この点を少し考えてみてください。
スケルトンにしない場合の築30年の費用の相場は、水回りの設備を全て取り替えて、キッチンの移動、和室を洋室に変え、クロス・フローリングに張り替える（90平方メートルほどの標準的なプラン）という内容で、450万円程度になります。
ここには外壁の劣化補修や柱の耐震補強、断熱材施工、屋根の塗装などは含まれません。
あるいは、ライフスタイルに合わなくなった間取りもそのままです。耐震性能は経年で劣化するものも多くあります。
数年後にはこうした問題がかなりの高い確率で起きる可能性を考えておきましょう。
国土交通省の住生活総合調査に見るリフォーム費用など
少し古い数値ですが、国交省の住生活総合調査の資料によると最近5年間に実施した住み替え・改善に要した費用として、平成25年の平均費用で、新築住宅(注文・分譲)が約3200万円、中古住宅が約1600万円、建て替えが約2800万円、リフォームが約500万円となっています。
この経年変化を見ると、新築住宅は平成15年以降、増加から減少に転じ、中古住宅は平成5年以降総じて減少、建て替えは横ばいから平成25年に減少、リフォームは横ばいで推移しています。
そして平成25年現在で、今後5年以内に住み替え・改善を持つ世帯の予算規模も住生活総合調査で明らかになっています。
新築住宅は最多価格帯が1000〜3000万円の46．7%で、最近5年間の最多である3000〜5000万円の48．0％より予算規模が低くなっています。中古住宅の予算規模も同様の傾向にあります。リフォームは、今後5年以内に300万円未満が67．8%と最多で、最近5年間の300万円未満の62．2%から5ポイントほど増えています。
リフォームに関しては、前述した住宅リフォーム推進協議会のアンケート調査のリフォーム工事契約金額の傾向で、300万円未満が増えている結果と合致しています。
減税や補助金の活用を！
全面リフォームではさまざまな減税や補助金を使える可能性があります。考えられるものをいくつかご紹介します。
所得税の減税では、「耐震リフォーム」「省エネリフォーム」「バリアフリーリフォーム」が代表的なものです。例えば、耐震リフォームは現金・ローンのいずれかで最大25万円の減税があります。省エネリフォームでも断熱対策などで同じく最大で25万円です。バリアフリーリフォームでは手すり設置などで最大20万円。5年以上のローンや住宅ローンを使った場合にも別の減税があります。
補助金制度は、減税と同じく耐震、省エネ、バリアフリーを対象にしたものがかなりあります。地方自治体でそれぞれ実施しているため直接問い合わせるといいでしょう。例えば、東京都千代田区では高齢者福祉環境整備事業として、バリアフリー化に補助をしています。東京都も、既存住宅における高断熱窓導入促進事業として省エネ化に補助金を出しています。
詳細は住宅リフォーム推進協議会のHPで、「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」が紹介されています。
http://www.j-reform.com/reform-support/
リフォーム会社の選び方
国土交通省の住宅市場動向調査によると、最新の平成28年度数値で、リフォームの施工者は、現在の住宅施工者とは別の工務店やメーカー依頼する人が最も多く46．6%でした。次いで多いのが現在の家を施工した工務店やメーカーで16．1%でした。
さらに施工者に関する情報収集は、知人からの紹介が34．4%と最も多く、次いで以前から付き合いのあった業者が32．9％となっています。
目的に合ったリフォーム会社を選ぶには？
今回の目的は全面リフォームということなので、建て替えや新築に近い大規模なリフォームが得意な会社を探すことが必要です。
リフォーム会社にはそれぞれ特色があって、エコな素材を使った工事が得意な会社、デザイン性を重視した会社、ちょっとした細かいリフォームでも受けてくれる会社、低コスト重視の会社などさまざま。
先ずはインターネットのサイトで施工実績・施工例を見て、目的の工事を数多く手がけている会社をリストアップしてみましょう。
この中から信頼できる会社を選んでいくことになりますが、大きな買い物ですので、失敗のないように慎重に進めましょう。
この章の初めに書いたように、国交省の調査では情報の収集のトップが知人からの紹介です。このため、リストアップした企業について知人でリフォーム関係に詳しい人がいれば必ず連絡をしておきましょう。また、リスト以外のリフォーム会社の情報も教えてもらうのが良いと思います。
それと並行してリスト企業の会社概要も見て、建設業許可や一級建築士の資格の有無を調べることをおすすめします。建設業許可は大型工事ができるという裏付けになりますし、一級建築士がいれば一定のデザインや工事監理ができるので安心です。
他に重要なのは、不具合があった時の保証、アフターケアの制度で、こちらの有無も確認しておきましょう。
絞り込んだ会社担当者との対応は？
大切なのは、担当者が漠然とした希望や質問にも明確で具体的な答えを出してくれることです。
特に自分が描いている居住空間のイメージなどは直ぐに立体的な空間を示してくれるような知識やノウハウを持っている人であれば、安心感が生まれるでしょう。わからなくても調べて回答してくれる信頼できる人かどうかも重要です。設備や安全性、インテリアなどの知識も豊富であることもチェックしてください。
技術的な知識だけではなく、人として信頼できるかどうかも大事なポイントです。
自分たちの願いをしっかりと受け止めてくれるか、リフォーム後も付き合っていきたいと思うかどうかもしっかりと見極めてください。
インターネットや知人の情報のほかに、地元で評判の良いリフォーム店にこうしたことを相談してみるのもいいでしょうね。
まずはスマシアに相談を
いま、新潟県上越市で、地元密着の職人だけのリフォーム会社、スマシア（株）が注目を集めています。
① 新潟県上越市と中越市に本拠を置き、県内のお客様との距離感が近い。
② 実際に専門工事に携わってきたので、きめ細かな提案と施工ができる。
③ 自社職人が在籍しているので、お客様の要望に対してスムーズに対応ができる。
④ 対応が早い。
⑤ 自社施工なので、中間マージンや経費をのせない分、良いものを安く提供できる。
地域密着型の会社です。長くおつきあいしていくことで、より、その良さを実感できると思います
まとめ
今の住まいが自分で思い描いた空間に生まれ変わるなんて夢のようですね！ 全面リフォームにはその力があります。現在の場所で、必要であれば思い入れの強い部屋は面影を残して、ライフステージに見合った空間をつくる。柱、梁などの構造体(スケルトン)だけにしてリフォームするため、間取りも変更ができます。
少し大きな出費になりますが、長く住み続けるためにも築20、30、40年という節目に、大規模なリフォームを行なうことが大切です。リフォームの内容はもちろん、リフォーム会社によっても費用は違ってきます。
失敗しないリフォームのために、信頼のおけるリフォーム会社を見つけて、夢を叶えましょう！
